СПб, Яковлевский пер., д.6, оф.56

ИМУЩЕСТВО агенство недвижимости

+7 (812) 983 43 16
+7 (963) 246 29 26

Сбербанк

Агентство Недвижимости “Собственность” является официальным партнером Северо-Западного банка ОАО “Сбербанк России” по ипотечному кредитованию.

Что же такое ипотека.

ИПОТЕКА (от греч. hypothēke – залог, заклад) – залог недвижимого имущества, главным образом земель и различных строений, с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека – это такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту. Ипотека устанавливается в обеспечение обязательств по договорам займа, кредитным договорам, и прочим договорам, связанным с куплей-продажей, арендой, подрядом и прочими взаимоотношениями.

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты – землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России – это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.

Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком. Сейчас, по закону, моратория на досрочное погашение ипотечного кредита нет!

Преимущества и недостатки ипотеки.

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать и 100% и 300% при долгом сроке кредитования. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус» ипотеки – большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. Финансовый кризис отрицательно сказался на возможности выбора банка и ипотечной программы. Тем не менее, любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

Советы по выбору ипотечной программы.

Первый показатель, на который обращает внимание заемщик, при выборе ипотечной программы – это размер ставки по кредиту. Сравнивать напрямую ставки разных ипотечных банков не совсем верно, так как кроме процента по кредиту, заемщику ежегодно придется платить за страхование квартиры и других рисков – это тоже составляет некий процент от кредита. Каждый банк, выдающий ипотечный кредит, работает исключительно со своими страховщиками и тарифы у них разные. Кроме того, по условиям банка возможны другие дополнительные расходы, рассчитываемые как процент от кредита – например, плата за обслуживание ссудного счета. Таким образом, чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассчитать «фактическую процентную ставку», включающую процент по кредиту, процент по страховке и процент по дополнительным расходам.

Иногда заемщику приходится жертвовать низкой процентной ставкой по ипотечному кредиту в пользу увеличения его срока и размера. В этом случае стоит помнить о том, что с растягиванием срока кредитования сумма кредита сначала растет быстрее, чем переплата по нему, но в какой-то момент они меняются местами: еще один-два-три года в сроке кредитования дают несущественное увеличение суммы кредита, а сумма процентов по нему начинает расти как снежный ком.

Первоначальный взнос является необходимым условием получения ипотечного кредита. Его минимум и максимум определяется ипотечной программой. Если накоплений на первоначальный взнос нет, но есть стабильный и высокий доход, то можно взять неипотечный кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. Следует учитывать, что банки могут снизить ставку по кредиту, если первоначальный взнос существенен (40-50% стоимости приобретаемого жилья), и наоборот повысить ставку в случае минимального первоначального взноса.

В какой валюте брать кредит? Лучше в той, в которой заемщик получает основной доход. В этом случае нет расходов на конвертацию при ежемесячных платежах по кредиту, и колебания валютного курса одинаково сказываются и на доходах и на стоимости кредита. Попытка выиграть на разнице курсов валюты доходов и валюты кредита достаточно рискованна, учитывая, что ипотечное кредитование – это долгосрочное мероприятие.

Порядок расчета платежей – это тоже то, что следует выбирать. Аннуитетные (равные) платежи удобны для планирования семейного бюджета и в начале расчетов по кредиту они меньше по сумме, чем дифференцированные. Но в итоге заемщик, выбравший аннуитетную схему расчетов, заплатит больше процентов (разница может составить не одну сотню тысяч рублей). Дифференцированные платежи в начале срока кредитования являются тяжелым бременем, но они непрерывно уменьшаются и где-то в середине срока ипотечного кредитования у заемщика появляются свободные денежные средства для новых покупок и новых кредитов.

При получении ипотечного кредита приходится учитывать дополнительные расходы, набор которых отличается по банкам. Заемщику следует определить итоговую сумму дополнительных расходов по каждой ипотечной программе, и только после этого делать выбор.

Существенное преимущество ипотечной программы – это возможность досрочного погашения кредита. Отсутствие ограничений и штрафов за эту операцию дает заемщику надежду сократить переплату за приобретаемое жилье.

Если у заемщика есть проблемы с подтверждением доходов или трудового стажа, а так же с регистрацией в месте, где предполагается приобрести жилье, то все эти нюансы следует учитывать при выборе банка-кредитора и ипотечной программы.

Если нет возможности сделать выбор ипотечной программы самостоятельно, или нет уверенности в правильности этого выбора, то можно рассмотреть предложения по кредитованию, которые сделают ипотечные брокеры, исходя из Ваших персональных условий.

Рынок ипотеки в России быстро развивается, предлагаются все новые и новые ипотечные программы. Это, с одной стороны, усложняет процедуру выбора, но с другой стороны, делает ипотеку доступнее и выгоднее для потребителя.

Бытует мнение, что ипотечный кредит под такое жилье получить проще, так как это уже жилая недвижимость, у которой не существует проблем ни с вводом в эксплуатацию, ни со строительными рисками. Однако, при получении ипотеки на вторичное жилье все так не однозначно.

Отказывают в получении ипотеки, если у заемщика есть несовершеннолетние дети, инвалиды, которые входят в число будущих владельцев. Так как, при возникновении каких-либо проблем с погашением займа, их почти невозможно выселить.

У банков существуют определенные требования к техническому состоянию недвижимости, под залог которого они могут дать ипотечный кредит. Это обусловлено, прежде всего, тем, что, при неблагоприятном стечении обстоятельств, банк не должен понести убыток при реализации имущества. Какие нюансы следует учесть, подбирая квартиру на вторичном рынке? Дом советов поможет разобраться в данном вопросе.

Скорее всего, не удастся получить кредит на покупку комнаты в общежитии. Могут возникнуть трудности и с квартирами «гостиничного» типа. Жилье должно иметь отдельный санузел, кухню, вход. Соответствовать санитарно-техническим нормам, иметь все коммуникации — газ, воду, отопление, электричество. Проверяется также, не стоит ли дом в планах на снос, реконструкцию, капитальный ремонт с отселением жильцов. Бывали случаи, когда жильцы вечно оставались в квартирах «переселенческого» фонда. Если износ дома превышает 55-60 процентов, то в кредите могут отказать, так как он дается надолго, а мало ли что случится за 20 лет.

По мнению банков, перекрытия должны быть железобетонные, металлические, в крайнем случае – смешанные. Это понятно, так как деревянные перекрытия, кроме того, что встречаются в старых домах, еще имеют способность гореть и гнить. Некоторые предъявляют требования к этажу: первый этаж, подвал, цоколь – все это нежелательно. Блочные и панельные дома 60-70-х годов постройки тоже попадают в зону риска.

Особое внимание следует уделить незаконным перепланировкам. Состояние квартиры должно соответствовать данным БТИ. Иначе, даже если не будет отказа в кредите, то в договор могут вписать пункт о том, что узаконить перепланировку должен будет заемщик. Существует вариант, что вас заставят привести все в прежнее состояние. Так как если из двухкомнатной квартиры сделали студию, то ее цена падает. Это может не понравиться кредитору (не обязательно, но возможно). Да и дальнейшие перепланировки, пока квартира под залогом, придется согласовывать с кредитором.

Посмотрев на требования банков, иногда складывается ощущение, что взять ипотеку реально только на идеальное жилье в доме после капитального ремонта в центре города. Если бы это было так, то выдавать кредиты было бы некому, все это понимают. Поэтому каждый банк индивидуально подходит к клиентам. Допускаются отдельные исключения из правил, иногда путем повышения процентной ставки. Разумеется речь не идет о нарушении закона и не касается юридически значимых вещей (обременений жилья, несовершеннолетних и т. д.). Тут исключений не бывает.

Но все эти тонкости надо знать и, подбирая квартиру, стараться сразу учесть. Чтобы не получилось неприятных неожиданностей. Если пользоваться услугами ипотечных брокеров и риэлторов, то они в курсе того, что требуется, окажут помощь и в подборе программы кредитования, и в сборе документов.

Отправьте заявку на ипотеку и наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время!